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酒仙桥、朱房村、黄杉木店、树村地块之后,在北京的开发商当下最关心的“下一块好地”是谁?答案惟二:一是比邻长安街永安里地块,二是东北四环以内的太阳宫0627地块。
永安里地块地处长安街,影响因素相对复杂,并非单靠价格和资金就能决定。太阳宫0627地块就简单得多,定好价,算好账就可以。7月30日,北京市发布2025年第六轮供地名单,太阳宫0627地块名列其中。这样优质的地块,预计免不了又是一场厮杀。
那么,问题来了,太阳宫0627地块能卖多少钱?
从16.5万/平方米到18万/平方米,不同开发商测算出的价格不尽相同。攸克君的看法更乐观一些:太阳宫027地块未来的售价至少可以卖到18万元/平方米以上,甚至可以达到20万元/平方米。
测算新房价格最重要的因素之一是同区域的二手房。贝壳数据显示,目前,太阳公元南区二手房平均单价约14.6万元/平方米,北区约14.4万元/平方米,红玺台约14.9万元/平方米。也就是说,同区域次新商品房平均单价在15万元/平方米左右,而且户型越大,单价反而越高。
这两个项目都已经有10~15年的房龄,虽然至今仍堪称价格坚挺,但从产品因素看,与当下的新豪宅项目有明显代差。所以,攸克君觉得,在这样的基础上,以当下“好房子”的大背景和开发商在顶豪项目产品上的投入力度亚金配资,做出一个高品质的新项目,单价比次新二手房贵上3~5万元/平方米,是完全合理的,也是市场可以接受的。
太阳宫在东北四环以内,三条轨道交通、城市界面成熟,又有人大附中朝阳学校……这一系列区域优势条件已为市场熟知,无需赘述。更重要的是,太阳宫上一次商品房供地还要追溯到22年9月30日开盘的中建玖合府。此间区域内已经多年没有新增商品房用地供应。无论从所处位置,还是供地节奏,太阳宫0627地块都有足够的稀缺性。
在这样的条件下,本区域内积攒需求不必多言,太阳宫版块因其东北四环以内的稀缺位置,实质上需求远远不局限于本区域内,而是辐射覆盖到整个东北四环沿线区域。这个区域,恰恰是如今北京楼市需求积攒最为“厚实”的区域,也是北京财富人群集中居住、生活的区域。最近一年来热销的豪宅项目北京宸园、中海万吉玖序等,其实都是这个逻辑。
这种逻辑在酒仙桥能够讲得通,在城市界面质量、城市功能成熟度更好的太阳宫区域就更没有问题。
太阳宫0627地块面积不大。这意味着拿地时即便楼面单价不低,总价也不会太高。这还意味着地块内的空间相对有限,住宅部分的规划建面实际只有约4.3万平方米,做大户型豪宅的情况下,房源总量也不会太多。这些条件综合在一起,这个地块真正适合做的项目类型是:标杆项目,以高品质拉高价格上限,追求高溢价率。
当下中国楼市城市之间分化严重,有实力的开发商纷纷将投资收拢到上海、北京这样的核心城市。资产价格周期切换后,房地产叙事被重构,“品质”替代“升值”成为首要因素。升值存在于思想之中,但品质存在于视线之中,一家开发商专业能力如何,市场需要眼见为实,而能让市场眼见为实的最好做法,就是拿出一个实实在在能够证明自身专业能力和产品品质的项目,并且卖好。这就是标杆项目的意义。
北京宸园、中海万吉玖序、建发海晏等项目,在不同程度上都承担了这样的职能。太阳宫0627地块,也适合做一个这样的标杆项目,建好房,卖好价亚金配资,口碑和良好品牌形象会迅速树立起来,这就是标杆项目对“快速打开局面”所能起到的重要作用。如果说区位条件及其稀缺性,二手房价确保的是“下限”,那么,“标杆品质”拉升的就是“上限”。
这个“上限”能被拉得多高,还取决于另一个重要因素:开发商如何理解当下北京顶豪市场的客户需求和支付能力。
攸克君去深度调研过若干顶豪项目,发现一个规律:近半年来卖得好的顶豪,客户中很大比例都是出现在已有的顶豪社区,相当比例还出现在比较新的顶豪社区。换句话说,他们可能三四年前,甚至两三年前斥巨资买了顶豪,近半年再次购买了新的顶豪产品,新购也好,置换也罢,总之间隔时间超乎一般理解以外。
实际上,这与顶豪产品的迅速迭代有关。如今,两三年时间构成的顶豪代差已经十分明显。例如层高,两三年前,3.3米层高已是上限,但现在3.3~3.5米已经是很多顶豪项目的层高标配。更不用得房率、户型设计,室内装修、厨电配置,甚至地库,也都与两三年前不可同日而语。
在这样的情况下,顶豪的产品水平,就有激发这部分财富人群购房需求的作用。直白而言就是,本来没有买房的意愿,但是看了新项目的品质足够好,配置足够高,超出了这一群体对于高品质生活的既有认知,他们往往会产生新的购房需求,也就是“因为好,再买一套,甚至两套”。
如果到了3000万+量级的客户,钱已经不是问题,重要的是“足够好”,他们愿意为“好”和高品质买单。这就是供给侧引领需求变化的道理。
因此,在太阳宫0627地块上,攸克君觉得也是同样的逻辑,溢价要从“产品足够好”上下功夫,产品做得足够好,超出预期的好,高溢价就不是太大问题,甚至流速也未必会慢。
16~18万元/平方米的单价,对应的除了当下条件,还有这样来自供给侧的预期。当然,这对开发商的专业能力确实是一大考验,毕竟“足够好”没有上限,甚至也没有既定标准,这是一场关于认知、审美能力,甚至是想象力的大考验。
太阳宫0627地块具备做出这样项目的条件,也恰处在这样的时间窗口。在一定程度上,它还会关系到整个北京楼市的“上限”。当下上海楼市,20万元/平方米以上的顶级豪宅频频热销,这种价格水平的项目在上海早已不是个案。相比之下,北京城市能级、财富人群积淀不输上海,甚至还强过上海,但“上限”却与上海不可比,所缺乏的,恰恰是以更高品质拉升上限并最终得到市场认可的标杆项目。太阳宫0627地块恰恰具备这样的条件。
一旦这样的上限打开,那么北京楼市整体空间将会扩大,不同层级的市场都会从中受益。除了信心与预期之外,还会形成一种做好产品的正反馈机制,最终带来的是楼市整体水平的提升,也惠及购房者,并在供给和需求之间逐渐形成良性循环。
这才是太阳宫0627地块的真正价值所在。
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